Hospitality Risk · Property management · 10 min
Il proprietario ha la polizza. Il property manager è davvero protetto?
Quando proprietario e gestore non coincidono, la frase «la casa è assicurata» risponde soltanto a metà del problema. La polizza dell’immobile può riguardare fabbricato e responsabilità della proprietà; l’errore operativo del property manager nasce invece dall’attività che svolge per conto di altri.
Caso concreto: la perdita segnalata e l’intervento tardivo
L’ospite comunica una piccola perdita. Il messaggio non viene inoltrato al manutentore e, dopo due giorni, l’acqua danneggia l’appartamento sottostante. Qui possono intrecciarsi il guasto originario, il danno al fabbricato, la responsabilità verso il vicino e l’aggravamento causato dal ritardo.
La domanda non è soltanto quale polizza copra l’acqua. Bisogna ricostruire chi aveva ricevuto la segnalazione, quale obbligo aveva assunto e se la copertura del gestore comprende errori od omissioni professionali e danni a beni affidati.
Caso concreto: codice inviato all’ospite sbagliato
Un codice non aggiornato o inviato alla prenotazione errata può consentire un accesso non autorizzato. Le conseguenze possono includere sostituzione della serratura, beni mancanti, soggiorno compromesso e richiesta del proprietario.
Una RC legata alla proprietà dell’immobile non descrive automaticamente l’errore nella gestione digitale degli accessi. Contratto di mandato, procedure e copertura professionale devono essere letti insieme.
Il contratto di gestione non sostituisce l’assicurazione
Clausole di manleva e ripartizione delle responsabilità regolano il rapporto tra proprietario e gestore, ma non garantiscono che un assicuratore assuma quelle stesse obbligazioni. Alcune responsabilità contrattualmente assunte possono essere limitate o escluse dalla polizza.
Prima di firmare, il property manager dovrebbe confrontare incarichi reali, responsabilità promesse al proprietario, attività dichiarate e garanzie. Se i quattro elementi raccontano lavori diversi, esiste un rischio da correggere.
Collaboratori e fornitori: chi coordina risponde di cosa?
Pulizie, check-in e manutenzioni possono essere affidati a dipendenti, collaboratori o imprese esterne. Un danno del fornitore non elimina automaticamente ogni contestazione verso chi lo ha scelto, incaricato o coordinato.
Servono contratti chiari, verifica delle coperture dei fornitori e una polizza del gestore coerente con la propria organizzazione. La semplice dichiarazione «il manutentore è assicurato» non basta a ricostruire responsabilità e rivalse.
La mappa minima delle responsabilità
Per ogni attività — annuncio, prezzo, prenotazione, incasso, accesso, pulizia, manutenzione, emergenza e rendiconto — bisogna indicare chi decide, chi esegue e chi conserva la prova. Solo dopo si confrontano le coperture del proprietario, del gestore e dei fornitori.
L’analisi è preventiva e informativa. Responsabilità e operatività della garanzia dipendono dai fatti, dai contratti e dalle condizioni applicabili al singolo caso.
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